Die Untervermietung spielt nicht nur im Wohnraummietrecht, sondern auch bei gewerblichen Mietverhältnissen eine wichtige praktische Rolle. Gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten oder bei betrieblichen Veränderungen, wie etwa einer Geschäftsaufgabe oder Umstrukturierung, kann sie Mietenden die notwendige Flexibilität geben, um auf veränderte Rahmenbedingungen zu reagieren.
Anders als im Wohnraummietrecht besteht jedoch kein gesetzlicher Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis. Denn § 553 BGB findet auf Gewerberaummietverhältnisse keine Anwendung. Entsprechend kommt der vertraglichen Gestaltung eine große Bedeutung zu: Die Parteien haben im Gewerbemietrecht deutlich größere Spielräume, individuelle Regelungen zu treffen.
Die gesetzliche Grundlage des § 540 BGB
Die Untervermietung ist gesetzlich in § 540 BGB geregelt:
(1) 1Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. 2Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
(2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.
Danach sind Mietende grundsätzlich nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache ohne Erlaubnis der Vermietenden Dritten zu überlassen. Diese gesetzliche Grundlage gilt sowohl für Gewerbe- als auch für Wohnraummietverhältnisse.
Verweigern Vermietende die Erlaubnis, steht den Mietenden grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist zu, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Zudem bestimmt § 540 Abs. 2 BGB, dass Mietende für das Verschulden der Untermietenden wie für eigenes Verschulden haften. Auch dann, wenn die Untervermietung erlaubt wurde. Dies kann für Mietende im Einzelfall erhebliche Risiken mit sich bringen. In der Praxis empfiehlt es sich daher dringend, auch im Untermietverhältnis Sicherheiten wie etwa eine Kaution zu vereinbaren.
Die Rechtsprechung legt diese Haftung streng aus: So hat etwa das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf, 31.10.2016 – 24 U 74/16) entschieden, dass Mietende auch dann haften, wenn Untermietende die Mietsache unterschlagen, wenn ein innerer Zusammenhang zwischen der Unterschlagung und der Untervermietung besteht. Denn bei der Untermiete erhalten Untermietende laut OLG den unmittelbaren Besitz und eine uneingeschränkte Einwirkungsmöglichkeit auf die Mietsache. Dies ermögliche nicht nur den Gebrauch, sondern auch Missbrauch. Das Gericht weist in diesem Zug darauf hin, dass dies nicht vergleichbar sei mit der Situation, dass ein Erfüllungsgehilfe lediglich „bei Gelegenheit“ Diebstahl begeht.
Das Sonderkündigungsrecht Mietender gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB
Verweigern Vermietende die Erlaubnis zur Untervermietung, können Mietende das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht hat insbesondere bei langfristigen Gewerbemietverträgen erhebliche praktische Bedeutung, da es für Mietende die Möglichkeit eröffnet, sich von unliebsam gewordenen langfristigen Mietverträgen zu lösen.
Die Möglichkeit, das Sonderkündigungsrecht auszuüben unterliegt allerdings den folgenden Voraussetzungen:
- Mietende müssen den Vermietenden alle erforderlichen Informationen zur Prüfung der Zustimmung der Untervermietung zur Verfügung gestellt haben.
- In der Person des potenziellen Untermietenden darf kein wichtiger Grund zur Ablehnung vorliegen.
- Die Verweigerung der Vermietenden muss klar erkennbar sein. Eine bloße Vermutung der Mietenden genügt nicht. Allerdings kann eine generelle, von vornherein erklärte Ablehnung der Untervermietung bereits als Verweigerung gewertet werden. Selbst dann, wenn noch keine konkreten Untermietinteressenten benannt wurden.
Gibt es in der Gewerbemiete einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung?
Ein gesetzlicher Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis besteht im Gewerbemietrecht grundsätzlich nicht. Anders als im Wohnraummietrecht ist § 553 BGB nicht anwendbar. Die Rechtsprechung erkennt jedoch in engen Ausnahmefällen einen Anspruch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB an. Voraussetzungen hierfür sind insbesondere, dass die Mietenden die Sachherrschaft über das Mietobjekt behalten und dass den Vermietenden keine Nachteile entstehen, so der Bundesgerichtshof (s. BGH, Urteil vom 16.09.1981 – VIII ZR 161/80) in einem Urteil, in dem er einen solchen Anspruch für den vorliegenden Einzelfall jedoch nicht anerkannte.
In Einzelfällen kann sich ein Anspruch zudem daraus ergeben, dass die Parteien im Mietvertrag die Untervermietung grundsätzlich vorgesehen haben und keine schutzwürdigen Interessen entgegenstehen. So zum Beispiel bei der Aufnahme weiterer Berufsträger in eine bestehende Bürogemeinschaft (s. OLG Hamburg, Urteil vom 29.10.1993 – 4 U 167/93). Insgesamt bleibt dies jedoch auf seltene Ausnahmefälle beschränkt.
Ausnahmen von dem Sonderkündigungsrecht
Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht besteht jedoch nicht in jedem Fall der verweigerten Zustimmung. So haben Gerichte dieses insbesondere in den folgenden Fällen abgelehnt:
Betriebspflicht im Hauptmietverhältnis – unzureichende Auskünfte über potenziellen Untermietenden
Wenn im Hauptmietverhältnis eine Betriebspflicht vereinbart wurde, muss den Vermietenden zur Einschätzung, ob ihre Interessen gewahrt werden, Auskunft darüber gegeben werden, ob diese auch im potenziellen Untermietverhältnis gelten (s. BGH, Urteil vom 29.04.1992 – XII ZR 221/90). Wenn die Hauptmietenden also in ihrem Antrag auf Erteilung der Untermieterlaubnis unzureichende Auskünfte (gerade im Hinblick auf die Betriebspflicht) über potenzielle Untermietende erteilen, besteht bei darauffolgender Ablehnung der Untervermietung kein Sonderkündigungsrecht. Denn die Vermietenden können in diesen Fällen nicht prüfen, ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, was ihn zur Verweigerung ohne Sonderkündigungsrecht der Mietenden berechtigen würde. Beispielsweise dann, wenn von den Untermietenden mangelnde Zuverlässigkeit oder Bonität zu erwarten ist (s. BGH, Urteil vom 15.11.2006 – XII ZR 92/04).
Nur generelle Anfrage ohne Benennung konkreter Untermietender
Wenn Mietende nur eine generelle Anfrage zur Untervermietung an die Vermietenden stellen und dies nicht weiter konkretisieren, steht ihnen bei Ablehnung dieser allgemeinen Anfrage kein Sonderkündigungsrecht zu. Dies hat das OLG Celle entschieden (s. OLG Celle, Beschluss vom 05.03.2003 – 2 W 16/03). In dem vorliegenden Fall beantragte der Mieter nur generell, einen Untermietenden suchen zu wollen, der in den gemieteten Räumen irgendein öffentlich-rechtlich zulässiges Gewerbe betreiben wolle. Es fand von seiner Seite jedoch keine Konkretisierung auf eine bestimmte in Frage kommende Person statt.
Mietende sehen Schweigen der Vermietenden als Verweigerung an, ohne dies mitzuteilen
Auch dann, wenn Mietende ein Schweigen der Vermietenden auf eine Anfrage zur Untervermietung vorschnell als Verweigerung ansehen, besteht im Zweifel kein Sonderkündigungsrecht (s. KG, Urteil vom 11.10.2007 – 8 U 34/07). Bei der Frage, welche Antwortfrist hierbei angemessen ist und ab wann ein Schweigen doch Erklärungswert hat und als Ablehnung gewertet werden kann, kommt es auf den Einzelfall an. Denn laut dem OLG Köln (s. OLG Köln, Urteil vom 01.09.2000 – 19 U 53/00) kann ein langes Schweigen auf einen Antrag auf Untervermietung grundsätzlich auch als Ablehnung interpretiert werden. In dem vorliegenden Fall hatte das Schweigen jedoch keinen Erklärungswert, da hier dem Mieter hätte bewusst sein können, dass der Vermieter einer Untervermietung grundsätzlich positiv entgegensteht.
Untermietende haben kein ernsthaftes Anmietungsinteresse
Schließlich besteht auch dann kein Kündigungsrecht der Mietenden, wenn die vorgeschlagenen Untermietenden überhaupt kein ernsthaftes Anmietungsinteresse haben, so das OLG Naumburg (s. OLG Naumburg, Urteil vom 15.11.2012 – 9 U 98/12).
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Im nächsten Beitrag wird näher beleuchtet, welche Anforderungen an den Antrag auf Untervermietung gestellt werden und wann Vermietende die Erlaubnis verweigern dürfen. Darauf aufbauend behandelt ein dritter Beitrag die Gestaltung des Untermietvertrages sowie Fragen der Beendigung der Untervermietung bei Ende des Hauptmietverhältnisses.
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